1 五月

加拿大的房产投资泡沫大吗

加拿大的房产投资泡沫大吗?

 

问:你好, 加拿大的房产这几年发展很快,国内很多人了解的海外房产也是加拿大居多。想了解下如果现在去投资加拿大房产的风险在哪里?或者说还有哪些价值洼地?谢谢!

答:首先需要承认的是房产泡沫的迹象是有的。纵观加拿大近30-50年的房价,房价一路走高,可以说加拿大当前房地产市场的繁荣的持续时间是前所未有的。虽然价格在2008年左右因为金融危机停滞不前,但是这项指数在2009年再次上升,恢复了增长。

综合多伦多和温哥华等地的一些数据,不难看出加拿大房产泡沫破裂的征兆越来越明显,特别是BC省和安省分别实施了海外买家税以后:一是房屋销售量下降;二是挂牌上市的房屋数量猛增;三是买家在等待房价下跌,只愿观望不想出手;种种迹象说明越来越多的人对加拿大房市失去信心,观望的人群越来越多。

市场迟滞,卖家市场转变为买家市场,加拿大房产泡沫是不是马上就要破灭了呢? 我看未必。

近十几年来,世界各国的房价火箭般的暴涨的根本原因在于货币增发引发的通货膨胀。各位不管是在中国,美国还是加拿大,每次从银行ATM机器里面取钱的时候,观察一下,不管在哪个国家哪个城市哪次取出来的钱不是干干净净崭新的票子?从美国的量化宽松QE1,2,3,4到中国的动辄几万亿投资,天量的增发货币被投入到了市场里面,房产作为最稳健的一种投资产品,房价焉能不涨呢?只要通货膨胀不能被有效抑制,房价还会继续上涨。

加拿大房产市场和美国不一样。引发美国金融危机的次级抵押贷款在加拿大不存在。就像在电影《大空头》(The Big Short)里面演的一样,一个无任何收入的流浪汉住在豪宅里面左右环抱两个美女,对前来采访的投资经理说他没有收入,但是银行给他0首付贷款,他通过连续不断的一套又一套房子的抵押贷款,已经拥有17套房产。当房价上涨时,这些流浪汉脱衣舞娘可以因为房价增值有保值资金链没有断裂,一旦房价下跌,由于还不起贷款房主就都跑路了。这就是个巨大的泡沫,而这种泡沫在加拿大根本就不存在,加拿大银行一直坚持要求贷款人必须付至少20%首付才可以贷款,相信大部分在加拿大贷款买房一族都领略过加拿大银行的审批贷款时的严格和不近人情。这和美国08年当时的0首付贷款根本无法同日而语。

在金融危机中,美国面临着严重的失业问题,不断助长了房地产泡沫破裂,因为越来越多的家庭无法负担按揭还款。在加拿大,虽然创造就业机会在软化,但失业率绝对不会达到美国的高度。加拿大政府对市场保持着密切关注,正在考虑一系列冷却措施,调整房价的增幅。对于不健康的房产市场的修正势在必行,房价会经历一段调整起伏缓慢爬升的过程,但绝不会是美国式的断崖式崩溃。

贷款利率也是左右房价的另外一个因素。请看我们团队总结的多伦多历史房价与利率的关系图。从图上可以看出,随着利率的一路下调,多伦多的房价火箭般的蹿升。与十几年前动辄百分之10几,甚至接近20%的利率相比,近几年的利率简直低得微不足道,也难怪超发的货币加上低廉的借款成本,一路推动房价上涨。

从长远来看,近期的市场调整对于房产市场的长期健康发展是有好处的。政府从通过15%海外买家税到要求按揭银行提供压力测试等等举措都是在试图温和的修正去年底今年初过热的市场。笔者也对政府的一系列举措持谨慎的拥护态度,并对未来加拿大房产市场充满信心。

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